借地の貸主から地代の値上げをするように要求された場合、そのような要求に対してどのように対応するのがよいのでしょうか。
不用意に地代の値上げの要求に同意してしまうと、不相当に過大な値上げをされてしまうという危険もあります。
以下では、借地の地代の値上げを賃貸人から要求された場合に、その要求に同意する前に弁護士へ相談するメリットをご紹介いたします。

借地の地代が値上げされるケースとは？

借地の地代は、一般的には賃貸借契約などの借地契約を締結することにより決定されているため、借地の貸主が一方的に値上げした地代を請求することはできません。
もっとも、建物所有目的の賃貸借契約などの借地契約には、借地借家法が適用されるため、地代の値上げの請求が一定の場合に認められる場合があります。

このような貸主が借地の地代の値上げを請求できる権利を「地代等増額請求権」（借地借家法11条）といいます。
より正確には、借主が地代の減額を請求できる権利でもあります。
同条では、地代の値上げを請求できるケースとして次のようなものを挙げています。

・土地に対する租税その他の公課が増額したことにより現在の地代が不相当となった場合
・土地の価格の上昇その他の経済事情の変動があったことにより現在の地代が不相当となった場合
・近傍宅地の土地の地代等に比較して現在の地代が不相当となった場合

ただし、借地借家法１１条１項ただし書によれば、一定期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、貸主から地代等増額請求をされることはありません。

同意する前に弁護士へ相談するメリット

借地の貸主が地代の値上げを請求したいと考える場合、まずは借主の方へ直接交渉することになると考えられます。
これは最初から弁護士費用や訴訟費用のかかる訴訟手続きという手段を選ぶことは考えにくいからです。
そして、訴訟の関係のない直接交渉の場面でも弁護士へ相談するメリットは次のように大きいです。

まず、前述したように、借地借家法１１条本文で規定されている地代の増額ができるケースに当たるかどうかは一般の方では情報収集が難しいので、借地関係に詳しい弁護士に相談することで、増額ができるケースに該当するかどうかの助言を得ることができます。
また、定期賃貸借契約を締結しており、借地の地代の値上げに同意しないことで次回の更新を拒絶されてしまう可能性があるという場合でも、借地関係に詳しい弁護士が第三者として交渉することで当事者双方にとってよりよい結果をもたらすことにもつながると考えられます。

借地に関するお悩みは弁護士　齋藤 博志（東京エクセル法律事務所）までご相談ください

弁護士　齋藤 博志（東京エクセル法律事務所）は、不動産トラブルに関するご相談を承っております。
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